Notícia >> CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

Registre da forma correta


A Convenção de Condomínio tem a natureza jurídica de uma norma interna, com efeitos jurídicos estendidos para além de seus pactuantes, atingindo a todos que se relacionam com o condomínio.

Ela é bem mais do que um contrato entre as partes. E a sua elaboração e registro necessitam de um conhecimento técnico e jurídico.

Elaborar uma Convenção de Condomínio não é tarefa fácil. A Convenção é o mais importante instrumento que regulamenta a propriedade em condomínio (mais importante até que a própria lei geral, que é ampla e genérica), e que define os direitos e deveres de quem reside, trabalha ou aluga uma área privativa.

Porém, inúmeras pessoas se arriscam a redigir uma convenção, acreditando bastar colocar em um papel tudo o que a maioria dos condôminos deseja, ou não deseja cumprir, sem observar as minúcias e detalhes legais que devem ser considerados. Outros, de forma pior ainda, simplesmente copiam outras convenções, alterando apenas os dados do edifício, chegando a existir absurdos tais como uma convenção de condomínio prever em sua parte regimental a regulamentação do uso de piscinas, sem existir uma piscina física no condomínio.

Devido a essa informalidade e amadorismo no feito da Convenção, é muito comum vermos os Cartórios de Registro de Imóveis recusando inúmeras convenções (já aprovadas em Assembléia), por conterem erros a serem sanados. Esse procedimento, além de custos desnecessários, gera uma enorme perda de tempo, pois não são raras as vezes em que a Assembléia é novamente convocada para “remendar” a convenção mal-elaborada.

E, infelizmente, os problemas não param por aí.

Alguns condomínios, face a impossibilidade de registrarem a Nova Convenção no Cartório de Registro de Imóveis, em função dos erros (que muitas vezes não tem conserto), são “orientados” de forma equivocada a registrar a nova convenção ou atualização no Cartório de Títulos e Documentos. E aí a emenda fica pior que o soneto, pois a lei de Registros Públicos, lei 6015/73 estabelece claramente que a Convenção deve ser registrada somente no Cartório de Registro de Imóveis. E essa disposição consta também do parágrafo único do artigo 1333 do atual Código Civil.


Desta forma, o registro da Nova Convenção junto ao Cartório de Títulos e Documentos é irregular e não surtirá os efeitos legais, trazendo, além do gasto desnecessário, insegurança jurídica para os condôminos.

Em uma situação ilustrativa, havendo divergência entre a convenção original e a “nova” convenção registrada no Cartório de Títulos e Documentos, o documento que deve prevalecer é a Convenção Original, pois não foi alterada perante o Cartório competente. Desta forma, todos os atos praticados embasados no “novo documento” serão nulos e/ou anuláveis, se contrariarem o estabelecido na convenção original.

A dica do Assessor Jurídico do SECOVI-Uberlândia, Wagner José Costa, para evitar ser enganado com um registro sem valor, é a de que cada condômino deve verificar se a nova redação da convenção contém o carimbo do Cartório de Registro de Imóveis. Se não tiver, algo errado pode estar ocorrendo e tal situação poderá gerar prejuízos futuros ao condomínio e aos condôminos, devendo ser regularizados. “A recusa do Cartório de Registro de Imóveis em registrar a nova redação da convenção pode ser um indicador de que a mesma contém normas ilegais ou erros em seu feitio”, pondera.

“O SECOVI-Uberlândia possui uma área jurídica para atendimento dos síndicos, contadores, despachantes e advogados que tenham a intenção de elaborar uma convenção condominial ou uma alteração da convenção original em total observância legal. Essa consultoria é gratuita aos associados e pode ser feita com agendamento prévio junto ao sindicato”, finaliza.

Fonte: SECOVI-Uberlândia